Search
Generic filters
Filter by Status
ขาย
ให้เช่า

คำแนะนำสำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในพัทยา

คู่มือผู้ซื้อ

โดยในบทความนี้ เราจะสรุปทุกสิ่งที่คุณจำเป็นต้องรู้เกี่ยวกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในพัทยา, ประเทศไทย

การที่ชาวต่างชาติจะพักอาศัยอยู่ในประเทศไทยอย่างถาวรนั้นสามารถเป็นไปได้ วิธีที่เป็นทางการคือได้รับการอนุญาตเป็นผู้พำนักถาวร แต่ก็ไม่สามารถได้มาโดยง่ายเนื่องจากมีเงื่อนไขบางประการที่ต้องปฏิบัติตาม รวมถึงการเปลี่ยนแปลงบางอย่างที่ทำให้ขั้นการขออนุญาตสำหรับผู้เกษียณอายุยากขึ้น และโดยทั่วไปคุณอาจต้องการติดต่อประสานงานกับบริษัทวีซ่าชั้นนำในพัทยา เพื่อให้แน่ใจว่าคุณได้ดำเนินการอย่างถูกต้อง คุณสามารถขอวีซ่าเกษียณอายุ หรือเพียงแค่ขอวีซ่าแบบไม่ย้ายถิ่นฐานและใบอนุญาต มีหลายวิธีที่จะทำให้สามารถพักอาศัยอยู่ในประเทศไทยอย่างถาวรได้ แต่ก็จำเป็นต้องมีการวางแผนและจัดเตรียมเอกสารไว้ล่วงหน้า

สิ่งนี้ขึ้นอยู่กับเหตุผลในการที่คุณจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ มีกฎหมายควบคุมการเป็นเจ้าของและขั้นตอนในการซื้อ กฎหมายกรรมสิทธิ์ค่อนข้างมีเสถียรภาพและแทบไม่มีความเสี่ยงในประเทศไทยเมื่อเทียบกับยุโรปที่จะต้องถูกเวนคืน อย่างไรก็ตาม หากคุณแต่งงาน มีบุตร หรือใช้ชีวิตสุขสบายในประเทศไทยอย่างถาวรนั้นสามารถทำได้อย่างแน่นอนโดยปฏิบัติตามขั้นตอนที่ถูกต้อง ในทางกลับกัน หากคุณซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยเพื่อปล่อยเช่าหรือเพื่อทำกำไรก็มีความเสี่ยงเช่นเดียวกัน เราขอแนะนำให้ปรึกษากับมืออาชีพเกี่ยวกับเป้าหมายของคุณ เพื่อให้แน่ใจว่าได้ปฏิบัติตามกระบวนการที่ถูกต้อง

อย่างไรก็ตาม วีซ่าเพื่อการลงทุนก็มีเช่นกันแต่นี่ไม่ใช่วิธีแก้ปัญหาระยะยาวสำหรับความต้องการที่จะพักอาศัยของคุณ คุณอาจต้องสำรวจดูตัวเลือกอื่น ๆ หากคุณต้องการพักอาศัยอย่างถาวร

ในเรื่องของการซื้ออสังหาริมทรัพย์และการเคลื่อนย้ายเงินในประเทศไทย นี่คือสิ่งที่คุณต้องการเพื่อเปิดบัญชีธนาคารในประเทศไทย
กระบวนการนี้ไม่ได้ซับซ้อนมากไปกว่าขั้นตอนในประเทศบ้านเกิดของคุณ:

  • หนังสือเดินทาง
  • ใบอนุญาตทำงาน (อาจไม่จำเป็นสำหรับธนาคารกรุงเทพ) หรือหนังสือรับรองถิ่นที่อยู่
  • สัญญาเช่าอพาร์ทเมนต์หรือคอนโด, สมุดทะเบียนบ้านสีเหลือง หรือหลักฐานแสดงที่อยู่อื่น ๆ
  • บัตรประจำตัวที่ถูกต้อง (ใบขับขี่ ฯลฯ )
  • เงินสดในการฝากเงิน (ขั้นต่ำ 500 บาทสำหรับบางธนาคาร)

กฎหมายด้วยเรื่องกรรมสิทธิ์ไทยขั้นพื้นฐานกำหนดว่า ที่ดินจะต้องเป็นของผู้มีสัญชาติไทยหรือผู้มีถิ่นที่อยู่ถาวรเท่านั้น (ยกเว้นบริษัท BOI) ด้วยเหตุนี้ 51% ของยูนิตที่ขายได้ทั้งหมดในคอนโดมิเนียมจึงเป็นของคนไทย (กรรมสิทธิ์ไทย) และ 49% เป็นของชาวต่างชาติ (กรรมสิทธิ์ต่างชาติ)

เมื่อคุณซื้อห้องชุด โดยขายเป็นส่วนหนึ่งของกรรมสิทธิ์ชาวต่างชาติ คุณกำลังทำข้อตกลงการถือครองกรรมสิทธิ์ระยะยาวโดยมีชื่อของคุณเป็นเจ้าของเต็มรูปแบบ

น่าเสียดายที่ชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินในประเทศไทยได้ (เว้นแต่คุณจะได้รับสถานะผู้อยู่อาศัยถาวรแล้ว) ดังนั้นการซื้อที่ดินจะต้องจดทะเบียน 51% กับคนสัญชาติไทย หรือซื้อผ่านบริษัทไทยที่มีผู้ถือหุ้นชาวไทยอย่างน้อย 51%

อย่างไรก็ตาม นี่ไม่ได้หมายความว่าคุณจะซื้อบ้านและใช้ชีวิตอย่างสะดวกสบายบนที่ดินดังกล่าวไม่ได้ ยังมีวิธีอื่น ๆ อีกซึ่งเราจะกล่าวถึงในอีกไม่ช้า แต่ก่อนอื่นเรามาดูวิธีการวัดที่ดินในประเทศไทย:

การวัดที่ดินของไทย

ในประเทศไทย ขนาดของที่ดินมีหน่วยแสดงเป็น ไร่, งาน และตารางวา

1 วา = 2 เมตร ดังนั้น 1 ตารางวา (2X2 เมตร) = 4 ตารางเมตร

หน่วยที่ใหญ่ที่สุดคือ 1 ไร่ เท่ากับ 4 งาน, 400 ตรว. หรือ 1600 ตรม.

คำตอบคือ ใช่! ไม่มีข้อจำกัดด้านอายุสำหรับบุคคลสัญชาติไทยที่จะเป็นเจ้าของที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ ทั้งนี้ กรมที่ดินจะยอมรับหรือไม่นั้นขึ้นอยู่กับดุลยพินิจของพวกเขา ดังนั้นการมีที่ดินและทรัพย์สินในชื่อบุตรหลานของคุณนั้นอาจไม่รับประกันว่าเป็นการแก้ไขปัญหานี้ อย่างไรก็ตามเป็นสิ่งที่ควรค่าแก่การหาคำตอบ

มีตัวเลือกในการเช่าอสังหาริมทรัพย์เป็นระยะเวลา 30 ปี ซึ่งได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายไทย เมื่อสิ้นสุดระยะเวลา 30 ปี คุณสามารถขยายสิทธิการเช่าได้อีก 30 ปีตามกฎหมาย มีความคลุมเครือบางประการเกี่ยวกับหัวข้อนี้ แต่มาตรา 540 ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ระบุไว้อย่างชัดเจนว่า สามารถต่ออายุได้และในบริบทของกฎหมายไม่ได้แยกความแตกต่างระหว่างผู้เช่าชาวต่างชาติและชาวไทย

หากคุณอายุมากพอที่สัญญานี้จะไม่ส่งผลใดๆกับคุณ สัญญาเช่า 30 ปีอาจเป็นตัวเลือกที่ง่ายที่สุดสำหรับคุณ อย่างไรก็ตาม หากคุณต้องการโอนสิทธิการเช่าให้ทายาทของคุณหรือมั่นใจว่าจะครอบครองจนครบสัญญา 30 ปี คุณจะต้องยื่นขอต่ออายุเมื่อถึงเวลา

หากคุณสนใจที่จะลงทุนในที่ดินประเทศไทย คุณจะต้องลงทุนในบริษัทของคนไทย (51% ของผู้ถือหุ้นสัญชาติไทย) อย่างไรก็ตาม การใช้บริษัทไทยเพียงเพื่อให้ผ่านข้อจำกัดกฎหมายไทยเรื่องการถือครองที่ดินของชาวต่างชาติถือเป็นเรื่องผิดกฎหมาย

หากคุณเป็นผู้ถือหุ้นส่วนน้อยในบริษัทไทยที่ถูกต้องตามกฎหมาย คุณอาจเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยผ่านบริษัทดังกล่าวได้ หากคุณเป็นกรรมการบริหารของบริษัทดังกล่าวและมีความสัมพันธ์ที่ดีกับผู้ถือหุ้นชาวไทย คุณจะต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สินภายใต้การจัดการของบริษัท ซึ่งในอนาคต คุณสามารถตัดสินใจโดยได้รับความยินยอมจากผู้ถือหุ้นรายอื่นที่จะขาย บริษัทพร้อมทรัพย์สิน

โดยทั่วไปใคร ๆ ก็สามารถเป็นผู้ถือหุ้นในบริษัทได้ทุกวัย แต่ไม่สามารถจดทะเบียนเป็น “กรรมการผู้จัดการ” ได้ จนกว่าจะอายุ 20 ปี

โดยปกติแล้วบ้านมักจะมีราคาถูกกว่าคอนโดมิเนียมหากคำนวณราคาต่อพื้นที่ใช้สอยเป็นตารางเมตร มีเหตุผลสำหรับสิ่งนี้และแน่นอนมีข้อดีข้อเสียในการที่จะเลือกบ้านมากกว่าคอนโดมิเนียม

  • คอนโดมิเนียมอยู่ในคอมเพล็กซ์ที่ปลอดภัยและมีระบบรักษาความปลอดภัยตลอด 24 ชั่วโมง
  • โดยทั่วไปจะมี “ค่าธรรมเนียมการจัดการอาคาร” รวมอยู่ด้วย
  • คอนโดมิเนียมบางแห่งเป็นเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ที่รวมถึงบริการทำความสะอาดรายสัปดาห์
  • คอนโดมิเนียมมักจะมีสิ่งอำนวยความสะดวกเพิ่มเติม เช่น ห้องออกกำลังกายส่วนกลาง, สระว่ายน้ำ และพื้นที่ร้านอาหาร / บาร์
  • คอนโดมิเนียมเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถอยู่ในพื้นที่สำคัญ เช่น ริมชายหาด มีห้องชุดที่มองเห็นวิวทะเล

ยังมีประโยชน์อื่น ๆ อีกมากมายสำหรับการอยู่อาศัยในคอนโด แต่สิ่งเหล่านี้มักจะเป็นสาเหตุว่าทำไมจึงมีราคาต่อตารางเมตรแพงกว่าเมื่อเทียบกับบ้าน

  • บ้านเงียบสงบและเป็นส่วนตัว (ไม่ต้องใช้สระว่ายน้ำร่วมกับคนแปลกหน้า)
  • โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพัทยา คอนโดที่เป็นมิตรกับสัตว์เลี้ยงนั้นหาได้ยากมาก โดยมีเพียง 2-3 ที่เท่านั้น โดยทั่วไปบ้านจะเป็นสถานที่ที่สามารถมีสัตว์เลี้ยงได้
  • บ้านจะมีพื้นที่มากกว่าและเหมาะสำหรับการพักอาศัยแบบครอบครัวมากกว่า
  • ในขณะที่คอนโดมักจะอยู่ในทำเลที่ดีกว่า (คนพลุกพล่าน) บ้านจึงเหมาะสำหรับผู้ที่ชอบความสงบเงียบและเป็นส่วนตัว

ขั้นตอนการซื้อก็คล้ายกับสิ่งที่คุณทราบอยู่แล้วคือ เมื่อคุณพบอสังหาริมทรัพย์ที่คุณสนใจ, ไปเยี่ยมชม, จากนั้นจึงเริ่มขั้นตอนการเจรจาต่อรอง แต่ก็มีบางอย่างที่ควรต้องทำด้วยเช่นกัน

  • ชำระเงินมัดจำและนำทรัพย์สินออกจากตลาด
  • เจรจาเพื่อทำสัญญา

เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในพัทยา เงินมัดจำทั่วไปที่จ่ายจะเป็น 10% ของราคายูนิต ซึ่งอาจต่อรองได้ขึ้นอยู่กับบุคคลที่คุณเจรจาด้วย ตามกฎทั่วไป สัญญาจะให้รายละเอียดเงื่อนไข สถานะของเงินมัดจำ และการชำระยอดคงเหลือจะจ่ายภายในระยะเวลาของสัญญา โดยเงินมัดจำจะรวมเป็นจำนวนเงินที่ชำระทั้งหมด หากคุณตัดสินใจที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์อื่นหลังจากที่คุณลงนามในสัญญาแล้ว คุณจะสูญเสียเงินมัดจำไป

เมื่อโอนเงินจากต่างประเทศเข้ามาในประเทศไทย วิธีที่ดีที่สุดคือโอนเงินในสกุลเงินเดิม (เช่น GBP, USD) จากนั้นแปลงเป็นเงินบาทไทย (THB) คุณจะต้องมีใบรับรองการแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศ หรือแบบฟอร์มธุรกรรมการแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศ เป็นเอกสารสำคัญที่จัดทำขึ้นภายใต้กฎระเบียบของ ธปท. เพื่อรายงานธุรกรรมการแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศในประเทศไทย ซึ่งควรมีข้อมูลต่อไปนี้:

  • จำนวนเงินที่โอนเป็นสกุลเงินต่างประเทศ
  • จำนวนเงินที่โอนเป็นเงินบาท
  • ชื่อผู้โอนเงิน
  • ชื่อผู้รับเงิน
  • วัตถุประสงค์ในการโอนเงิน

เงินทั้งหมดสำหรับการซื้อคอนโดจะต้องส่งจากต่างประเทศมายังประเทศไทยในสกุลเงินเดิม หากไม่มีหลักฐานนี้ชาวต่างชาติจะไม่สามารถจดทะเบียนคอนโดในชื่อของตนได้

มีความเข้าใจผิดว่าชาวต่างชาติไม่สามารถกู้เงินหรือจำนองในประเทศไทยได้ แต่ไม่เป็นเช่นนั้น ชาวต่างชาติสามารถเข้าถึงแหล่งเงินกู้ในประเทศไทยได้อย่างแน่นอน อย่างไรก็ตามเงื่อนไขค่อนข้างเข้มงวด และในกรณีส่วนใหญ่ชาวต่างชาติจะเป็นผู้ค้ำประกันให้กับผู้ซื้อชาวไทย (ภรรยาหรือเพื่อนระยะยาว) ข้อกำหนดประการหนึ่งที่ธนาคารไทยวางไว้ในการจำนองคือ ไม่สามารถกู้สินเชื่อบ้านได้เมื่ออายุเกิน 60 ปี ข้อสมมติฐานก็คือ ผู้ที่มีอายุมากกว่า 60 ปีขาดรายได้ในการชำระหนี้จำนองที่มีจำนวนมาก เราขอแนะนำให้ติดต่อสถาบันการเงินเพื่อขอรายละเอียด แต่เป็นที่ทราบกันดีว่าธนาคารสิงคโปร์เช่น UOB นั้นให้บริการสินเชื่อที่อยู่อาศัยแก่ชาวต่างชาติในประเทศไทย

ภาษีทรัพย์สินในประเทศไทยมีความซับซ้อน ในเดือนกรกฎาคม 2563 มีรายละเอียดดังนี้ * ข้อมูลอาจมีการเปลี่ยนแปลงได้และควรตรวจสอบกับที่ปรึกษาของเราสำหรับข้อมูลล่าสุด

  • หากมูลค่าทรัพย์สินที่ 1 น้อยกว่า 50 ลบ.จะไม่ต้องเสียภาษีโรงเรือน อย่างไรก็ตามเจ้าของจะต้องมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเท่านั้น แต่ชาวต่างชาติไม่สามารถจดทะเบียนลงในทะเบียนบ้านเพียงอย่างเดียวได้เนื่องมาจากกฎหมายกรรมสิทธิ์ คุณจะต้องจ่ายภาษีโรงเรือนในอัตรา 0.02% สำหรับทรัพย์สินหลังแรก
  • หากทรัพย์สินแรกมีมูลค่าเกิน 50 ลบ. คุณจะต้องจ่ายภาษีโรงเรือนในอัตราใหม่ 0.02% (1 ลบ. = 200 บาท / ปี)
  • สำหรับทรัพย์สินที่คุณเป็นเจ้าของลำดับที่ 2 คุณจะต้องจ่ายภาษีโรงเรือน 0.02%
  • COVID-19 – รัฐบาลไทยเพิ่งประกาศลดค่าภาษีโรงเรือน 90% เนื่องจากโรคระบาดในปี 2563 (ขณะนี้ยังไม่ชัดเจนว่าภาษีเหล่านี้มีผลย้อนหลังหรือไม่)

ภาษีเหล่านี้ใช้กับทุกกรณีไม่ว่าจะเป็นของตนเองหรือในนามบริษัท

เมื่อพูดถึงภาษีธุรกิจจากการขายอสังหาริมทรัพย์จะต้องชำระภาษี 3.3% * ของราคาขายจดทะเบียนหรือราคาประเมิน (หากเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ไม่ถึง 5 ปี *) ซึ่งประกอบด้วยภาษีธุรกิจ 3% และภาษีท้องถิ่น 0.3%

* ระบบภาษีของไทยอาจแตกต่างกันไปในแต่ละจังหวัด ซึ่งรายละเอียดข้างต้นเป็นข้อมูลเฉพาะของจังหวัดชลบุรีและอาจมีการเปลี่ยนแปลงได้ เราขอแนะนำให้ติดต่อตัวแทนของเราเพื่อขอรายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับสถานการณ์เฉพาะของคุณ

ในกรณีที่ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในนามบริษัทไทย (นิติบุคคลไทย) และใช้บ้านเป็นบ้านพักตากอากาศหรือที่อยู่อาศัย ให้ใช้กฎภาษีเช่นเดียวกับหัวข้อก่อนหน้า *

  • หากมูลค่าทรัพย์สินที่ 1 น้อยกว่า 50 ลบ.จะไม่ต้องเสียภาษีโรงเรือน อย่างไรก็ตามเจ้าของจะต้องมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเท่านั้น แต่ชาวต่างชาติไม่สามารถจดทะเบียนลงในทะเบียนบ้านเพียงอย่างเดียวได้เนื่องมาจากกฎหมายกรรมสิทธิ์ คุณจะต้องจ่ายภาษีโรงเรือนในอัตรา 0.02% สำหรับทรัพย์สินหลังแรก
  • หากทรัพย์สินแรกมีมูลค่าเกิน 50 ลบ. คุณจะต้องจ่ายภาษีโรงเรือนในอัตราใหม่ 0.02% (1 ลบ. = 200 บาท / ปี)

ในกรณีที่อสังหาริมทรัพย์ถูกใช้เพื่อวัตถุประสงค์ทางธุรกิจหรือวัตถุประสงค์อื่น ๆ แต่ไม่ใช่เพื่อการอยู่อาศัย (ที่ดินหรืออาคาร) จะใช้ภาษีต่อไปนี้ *,

  • 0 – 1,000 ลบ. จ่ายภาษีโรงเรือน 0.3% (1ลบ. = 3,000 บาท / ปี)
  • มากกว่า 1,000 ลบ. ภาษีโรงเรือน 0.7%

*กฎภาษีมีการเปลี่ยนแปลงอยู่เสมอและด้วยกฎใหม่ในปี 2020 ดังที่กล่าวมาข้างต้น สิ่งสำคัญคือต้องตรวจสอบกับทนายความด้านภาษีก่อนการตัดสินใจ

คำตอบสั้น ๆ คือใช่ เมื่อต้องการซื้อคอนโดแบบสิทธิ์ขาด ตัวแทนด้านอสังหาริมทรัพย์ของคุณจะสามารถจัดการกระบวนการทั้งหมดได้อย่างง่ายดาย ดังนั้นจึงไม่จำเป็นต้องมีทนายความ อย่างไรก็ตาม หากซื้อในนามบริษัทไทย การร่วมมือกับทนายความจะปลอดภัยกว่าเสมอ สิ่งนี้จะช่วยคุณในเรื่องของ: การตรวจสอบสถานะที่เป็นกลางการ, การจัดการเพิ่มเติมหรือการโอนบริษัท (ถ้ามี), หนี้สินและการควบคุมกับผู้ถือหุ้น และแน่นอนว่าจะมีประสบการณ์มากขึ้นเมื่อต้องจัดการกับสัญญาที่ซับซ้อนและเอกสารทางกฎหมาย

ค้นหารายการที่คุณต้องการ

ค้นหาด้วยคีเวิร์ด

Search
Generic filters
Filter by Status
ขาย
ให้เช่า
หรือ

ค้นหาขั้นสูงด้วยฟิวเตอร์

สถานะ
แท็กพิเศษ
ราคา
ห้องนอน
ห้องน้ำ
เมือง
Find Your Property

Quick Search

Search
Generic filters
Filter by Status
ขาย
ให้เช่า
Or

Advanced Search

สถานะ
แท็กพิเศษ
ราคา
ห้องนอน
ห้องน้ำ
เมือง